Обмен квартиры заключает в себе две сделки — это продажа и покупка квартиры, только происходят они в один день. Отсюда и этапы работы включают в себя продажу и покупку квартиры, но с некоторыми нюансами:
Встреча с клиентом. Обсуждение сроков, стратегий продажи и покупки квартиры.
На этом этапе я вникаю в ситуацию клиента со всеми ее особенностями, а также провожу анализ рынка недвижимости применительно к нашей конкретной задаче. Полезно на этом этапе посмотреть несколько вариантов квартир, чтобы четко понимать, на что можно рассчитывать при поиске квартиры после внесения аванса покупателем.
Оценка стоимости квартиры.
Цена должна быть максимально возможная, но реалистичная. Продать недвижимость намного дороже ее рыночной стоимости невозможно. Поэтому если переоценить квартиру, покупателя можно искать очень долго — в результате все равно придется сбить цену. Однако, если по объявлению будут звонить слишком часто, скорее всего, цена занижена и ее стоит поднять.
Сбор документов, необходимых при продаже квартиры.
В зависимости от конкретной ситуации, этот процесс может занять до одного – двух месяцев. Бывает, что какие-то документы были утеряны и требуют повторного получения. Также я советую своим клиентам сразу заняться подготовкой пакета документов для покупателя с ипотечным кредитом, потому что наличие всех необходимых документов для предоставления в банк часто является важным фактором при принятии решения о покупке именно Вашей квартиры.
Профессиональная реклама Вашей квартиры.
На этом этапе важно подготовить грамотную презентацию квартиры, чтобы привлечь максимальное количество потенциальных покупателей. Также необходимо продумать, каким образом и в каких источниках рекламировать квартиру. В случае непрофессиональной рекламы квартиры, количества звонков и просмотров будет мало, что приведет к необоснованному снижению цены и потере денег.
Обработка звонков, организация показов квартиры.
Количество звонков по одной квартире может достигать в день 10-15, но не всегда все желающие посмотреть квартиру являются потенциальными покупателями. На этом этапе важно понять мотивы звонящих людей и отсеять подозрительных личностей и экскурсантов.
Качественная презентация квартиры.
Для каждой квартиры есть свой покупатель. Молодые пары подыскивают небольшую квартиру эконом класса. Большой семье требуется пространство и развитая инфраструктура. Потребности потенциального покупателя стоит просчитать еще до его появления на пороге. Рассказывая о квартире, я одновременно проясняю намерения каждого пришедшего на просмотр и его реальные возможности эту квартиру купить.
Предварительные переговоры и торг.
Покупатель приходит на просмотр не один. Опытный риэлтор покупателя будет грамотно отстаивать его интересы. Ваши интересы в плане стоимости квартиры диаметрально противоположны, риэлтор покупателя будет торговаться.
Составление юридически грамотного соглашения о задатке/авансе. Заключение соглашения.
В авансовом договоре указаны суммы, сроки, условия и место проведения предстоящей сделки. Тут важно максимально защитить интересы и пожелания своего клиента.
Поиск альтернативной квартиры.
Обычно на это дается 3-4 недели. Очень важно постараться уложиться в эти сроки, так как покупатель, возможно, откажется продлевать авансовый договор и заберет внесенный аванс. И тогда нужно будет начинать все с начала. Поэтому я с клиентами после принятия аванса начинаю смотреть по 3-4 квартиры через день, чтобы успеть найти подходящий вариант и не потерять покупателя.
Предварительные переговоры и торг.
На этом этапе перед покупателем и его агентом стоит задача приобрести квартиру как можно дешевле. Этот интерес, естественно, сталкивается с интересом продавца, желающего получить за свою квартиру максимальную сумму. Здесь можно и нужно торговаться с агентом продавца. Этот торг должен быть логичным и аргументированным, с учетом всей собранной информации. Но при этом невозможно игнорировать психологические тонкости переговоров. Риэлтор здесь выступает в роли Вашего личного адвоката, опытного в ведении переговоров.
Внесение аванса за приобретаемую квартиру.
В авансовом соглашении указываются основные условия предстоящей сделки: стоимость квартиры, сроки выхода на сделку, сроки юридического и физического освобождения квартиры, сумма аванса, условия возврата аванса. В отличие от принятия аванса, при внесении аванса очень важно понять, кому он вносится (представителю продавца, лично собственнику), ведь есть вероятность нарваться на мошенников и потерять приличную сумму денег.
Юридическая проверка.
Это один из самых ответственных этапов работы, который необходимо проделать перед тем, как сделка состоится. Помимо проверки подлинности документов на квартиру, нужно оценить риск появления проблем в будущем. Если Вы боитесь упустить из виду тонкости, связанные с приватизацией, переходом прав собственности, внезапным появлением наследников, то проверять квартиру нужно доверить специалисту со специальным образованием и наметанным глазом. Делая проверку документов через GaraninRealty, Вы получите отличный результат, так как у нас документы анализируют юрист с 20-летним стажем работы в ведущих агентствах недвижимости, что гарантирует юридическую чистоту квартиры и безопасность сделки.
Подготовка к сделке.
На этом этапе составляются договор купли-продажи, договор аренды банковской ячейки, готовятся документы у нотариуса. Очень важно максимально качественно провести подготовку к сделке, так как нередки случаи, что при плохой подготовке сделка может затянуться надолго или даже сорваться.
Проведение сделки.
В случае хорошей подготовки сделка занимает 2-3 часа. Но бывает, что в цепочке пять и более квартир; в этом случае сделка может продлиться весь день и даже перейти на следующий.
Подготовка и подача документов для перехода права собственности в Росреестре.
Подача документов на регистрацию проходит через специальных людей, которые сдают документы своим регистраторам. Это дает гарантию регистрации точно в срок, а в случае, если что-то из бумаг не будет хватать или обнаружится какая-то ошибка в документах — это можно будет исправить или донести документ без остановки регистрации.
Присутствие при подписании акта приема-передачи квартиры.
Подписание этого документа – это финальный штрих, после которого квартира окончательно переходит к новому владельцу. Тут важно проследить, чтобы не было долгов по ЖКХ и электричеству, а квартира была в том же состоянии, в котором она находилась на момент осмотра.